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    索 引 號: LY03100-0202-2019-00002 文 號:杭政綜〔2019〕85號
    發布機構:縣府辦 發文日期:2019-07-06
    名 稱:上杭縣人民政府關于印發上杭縣國有建設用地批后服務與監管實施辦法(試行)的通知  
    內容概述:上杭縣國有建設用地批后服務與監管實施辦法(試行)  
    上杭縣人民政府關于印發上杭縣國有建設用地批后服務與監管實施辦法(試行)的通知
    發表日期:2019-07-16 09:31 【字體大小:
     各鄉(鎮)人民政府,縣直有關單位:

    《上杭縣國有建設用地批后服務與監管實施辦法》(試行)》已經縣十七屆人民政府第35次常務會議研究通過,現印發給你們,請結合實際,認真貫徹落實。

     

     

                                       上杭縣人民政府

                                       201976

    上杭縣國有建設用地批后服務與監管實施辦法

    (試行)

     

    第一章   

    第一條  為加強全縣國有建設用地批后服務與監管工作,促進依法依規、節約集約利用土地,根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《閑置土地處置辦法》《國土資源部關于印發<關于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見(試行)>的通知》等法律規章以及《上杭縣進一步清理處置低效閑置用地促進節約集約利用土地實施意見》精神,結合本縣實際,制定本辦法。

    第二條  本辦法適用于本縣行政區域內國有建設用地審批、服務與監管工作。

    第三條  本辦法所稱國有建設用地批后服務與監管,是指從簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》(以下簡稱合同)或下發《中華人民共和國國有建設用地劃撥決定書》(以下簡稱決定書)到用地竣工驗收期間,按照合同(決定書),對國有建設用地使用權人(合同受讓人、決定書被許可人)(以下統稱國有建設用地使用權人)提供服務,進行監督管理。

    第四條  批后服務與監管責任分工。

    (一)自然資源部門負責本縣行政區域內國有建設用地的規劃許可、出讓合同(決定書)的履行、閑置土地處置、土地竣工核驗、不動產權登記等方面的服務和監管;

    (二)發改部門負責建設項目立項(或備案)手續辦理及履行情況的檢查;

    (三)住建部門負責房屋與市政工程建設項目施工手續辦理、建設工程安全質量監管以及涉及房地產開發項目的商品房預售審批等;

    (四)城市管理部門負責縣城區規劃范圍內建設項目違反規劃,未取得工程規劃許可證進行建設或未按建設工程規劃許可進行建設的查處處罰;

    (五)商務部門負責招商引資建設項目投資合同履行情況的檢查;

    (六)工信科技部門負責聯合稅務、統計部門做好工業項目投資強度、產出效益、節能降耗等約定標準履行情況的核實,負責配合工業用地低效閑置問題的認定和處置;

    (七)財政部門負責土地出讓價款收入使用的監管、有償收回土地所需資金的籌措及預算安排;

    八)司法行政部門(法制辦)負責提供土地利用監管中政策法規的支持;

    (九)市場監管部門負責國有建設用地使用權人信用信息的收集和監管,并對涉嫌無照房地產開發行為進行查處;

    (十)稅務部門負責國有建設用地使用權人稅款的征收;

    (十一)公安部門負責用地企業標準地址二維碼門牌的編制及門牌標準地址二維碼的提供,對涂改、玷污、遮擋、移動、擅自拆除、損毀及盜竊門牌行為依法查處;

    (十二)其他行政審批部門負責職責范圍內建設項目各類許可手續的審批辦理;

    (十三)縣工業園區及蛟洋工業區負責本轄區范圍內項目用地的“凈地”交付,并設立合同(決定書)監管辦,負責日常監管入園企業招商引資協議及建設用地出讓合同(決定書)的履行情況,強化合同的約束力,并應建立用地管理手冊,及時掌握土地利用動態,防止企業改變用途或超占用地面積,及時提醒企業按要求開工建設,對企業違反規劃條件、改變土地用途和合同約定條款以及涉嫌非法房地產開發行為的及時向相關部門報告并跟蹤落實處理結果,以及對開發區內低效用地開展調查取證和審核認定;

    (十四)鄉鎮人民政府負責本轄區內建設項目用地的“凈地”交付使用并加強建設項目日常監管,配合相關部門落實建設項目合同(決定書)履行情況的檢查。

    各部門應按照各自職責,加強聯系,通力協作,共同做好國有建設用地批后服務和監管工作。

    第五條  國有建設用地批后服務與監管主要包括以下內容:

    (一)指導國有建設用地使用權人制作建設用地批準書公示牌(以下簡稱公示牌);

    (二)對國有建設用地開發利用情況進行指導;

    (三)有無存在土地轉讓的情況;

    (四)按照約定(規定)的期限開工、用地竣工情況;

    (五)用地范圍、面積、用途、容積率等符合約定(規定)情況;

    (六)投資強度,工業用地的投資水平、建設規模、產出效益、節能降耗等約定標準履行情況;

    (七)出讓價款或者租金按照約定繳納情況;

    (八)改變用途或者調整容積率的,申請批準和補繳出讓價款或者租金情況;

    (九)土地低效閑置情況;

    (十)其他依法服務或者監管的事項。

     

    第二章  國有建設用地批后服務

    第六條  建設用地批準書下發后,自然資源部門應當督促國有建設用地使用權人在十五個工作日內制作公示牌,并在建設項目用地現場顯著位置設置。公示牌應當載明下列內容:

    (一)用地單位名稱、建設項目名稱、批準用地機關和批準文號;

    (二)合同號、土地取得方式、四至、面積、用途、建設工期;

    (三)咨詢和舉報電話等。

    第七條  自然資源部門對國有建設用地開發利用情況進行動態巡查和全程跟蹤,發現國有建設用地使用權人可能違規違約使用土地的,應當及時提醒或者督促,并做好指導與服務工作。

     

    第三章  國有建設用地批后監管

    第八條  自然資源部門應當將土地出讓(劃撥)供地信息,商務部門應當將建設項目招商引資合同信息及時向相關監管部門通報。

    第九條  國有建設用地使用權人應當向自然資源部門書面申請建設項目開工、用地竣工核驗。自然資源部門收到申請后,應當在十個工作日內,按照國有建設用地使用權人履行合同(決定書)的情況組織驗收,并出具核驗意見。核驗結果不符合用地劃撥決定書或者土地有償使用合同約定的,自然資源主管部門應當及時提出整改意見。凡沒有土地利用核驗意見書或者驗收不合格的,建設項目不得通過竣工驗收。

    確因客觀原因不能按照約定(規定)開工、用地竣工的,國有建設用地使用權人應當在約定(規定)的開工、用地竣工日期到期前三十日內向自然資源部門提出延期申請。經審核并報本級人民政府批準后,由自然資源部門與國有建設用地使用權人簽訂補充協議。

    第十條  自然資源部門應當在用地批準文件中注明開工、用地竣工日期。

    第十一條 房地產項目商品房現(預)售合同已已備案的,自然資源不動產登記部門不得為房地產開發企業辦理相應的國有建設用地使用權抵押登記。

    第十二條  自然資源部門應當將土地開發利用信用情況定期報送本縣公共信用信息系統。

    第十三條 國有建設用地使用權人申請建設工程規劃許可時已經超過約定(規定)用地竣工期限的,應由自然資源部門依規依程序處理后再予辦理,未處理完畢的,暫緩辦理建設工程規劃許可。

    自然資源部門應當將超過約定(規定)用地竣工期限的國有建設用地使用權人信息及時抄送行政審批部門。

    第十四條  建設項目竣工規劃核實時容積率發生變化的,按照下列規定處理:

    (一)建筑面積誤差在合理范圍的,國有建設用地使用權人依法補繳土地出讓金或者租金后,自然資源部門依法核發規劃核實決定;

    (二)建筑面積誤差超出合理范圍,尚可采取改正措施消除對規劃實施影響的,國有建設用地使用權人依法補繳土地出讓金或者租金,并經相關部門依法處理后,自然資源部門依法核發規劃核實決定;

    (三)建筑面積誤差超出合理范圍,無法采取改正措施消除對規劃實施影響的,由相關部門依法處理。

    第十五條  國有建設用地閑置土地的認定和處置,按照原國土資源部《閑置土地處置辦法》以及《上杭縣進一步清理處置低效閑置用地促進節約集約利用土地實施意見》(杭政綜〔2017324號)有關規定執行。

    第十六條  國有建設用地低效用地的認定和處置 

    (一)有下列情形之一的,可認定為低效用地: 

      1.項目已動工開發建設,其開發建設用地總面積已超過應動工開發建設用地總面積的三分之一且建設工程投資額(不包括取得土地使用權的費用和向國家繳納的稅費)已超過總投資額的25%,但開發建設未完全完工,且未經原用地批準機關批準已停止開發建設1年以上(含1年)的用地(以下稱開發未完成土地)。 

      2.項目用地已經依約建成,但企業處于未投產、停產或半停產狀態,或雖有生產但未達到土地出讓、投資合同(協議)約定的每畝應繳納稅收的用地(以下稱產出效率差土地)。 

      3.雖然企業生產正常、土地處于依法利用狀態中,但比照項目土地利用現狀,仍有調整盤活、提升利用潛力的用地(以下稱集約程度低土地)。 

    4.項目用地按規劃許可要求已建成,但未按招商合同約定引進生產設備等,主要用于出租的土地(以下稱履約守信差土地)。 

    (二)低效用地按以下程序認定: 

    1.調查取證。縣工業園區管委會(或蛟洋工業區)等項目主管部門在日常工作中發現土地使用權人存在低效用地情形的,可通過現場排查、調閱資料、查詢檔案等方式進行調查取證。土地使用權人也可主動向項目主管部門提出申請認定為低效用地。 

    2.審核認定。縣工業園區管委會(或蛟洋工業區)等項目主管部門根據調查取得的證據,作出是否存在低效利用的結論,并出具認定意見,報縣自然資源局和縣工信科技局備案。 

    縣工業園區管委會(或蛟洋工業區)等項目主管部門可根據自身需要,進一步細化低效用地認定程序的工作環節。 

    (三)凡被認定為低效用地的,自認定當年起,該建設項目暫停享受我縣出臺的相關優惠政策及招商引資合同約定政策。 

    第十七條  低效用地處置 低效用地處置遵循依法依規、盤活存量、提升效率、集約優先、因勢利導、利益共享、公開透明的原則。低效用地實施再開發的,應當符合開發區控制性詳細規劃及產業規劃要求,功能分區明確、產業特色突出、土地集約利用。 

      (一) 開發未完成土地,按以下方式處置: 

      1.縣自然資源部門、縣工業園區管委會(或蛟洋工業區)等項目主管部門與土地使用權人簽訂限期開發三方協議,約定繼續開發并達到開發完成要求的相關事項,繼續開發完成期限從三方協議簽訂之日起原則上最長不得超過半年(原合同有約定開竣工期限的,相應予以調整)。 

      2.土地使用權人可在不改變土地用途的情況下,采取合作等方式引進其他單位投資共同開發。土地使用權人無法獨立完成開發又不能引進其他單位投資開發的,由政府將未開發部分土地收購作為儲備用地。 

      3.土地再開發在規定時限內未達到限期開發三方協議完成要求或土地使用權人拒絕簽訂三方協議的,經項目主管部門申請,由自然資源部門報縣人民政府批準收回土地使用權,并按相關法律法規的規定予以補償。 

      (二)產出效率差土地,按以下方式處置: 

      1.土地使用權人通過技術改造、轉型升級等方式,改善自身經營狀況,發揮土地最大使用價值。縣工業園區管委會(或蛟洋工業區)等項目主管部門可根據自身產業定位、企業行業分類、發展前途等,明確企業改善經營的具體指標,與土地使用權人簽訂限期提升土地利用效率協議。完成改善目標的期限,自協議簽定之日起最長不得超過1年。 

      2.土地使用權人無法自主改善經營狀況的,可以引進或向縣工業園區管委會(或蛟洋工業區)等項目主管部門提出申請,由縣工業園區管委會(或蛟洋工業區)等項目主管部門幫助引進符合開發區產業定位的企業,通過合作或收購等方式進行騰籠換鳥。 

    3.因產業結構調整原因,土地使用權人轉讓土地使用權的,受讓方使用土地應符合開發區控制性詳細規劃及產業發展要求,原則上不得改變土地用途。土地使用權人也可以直接與政府協商,由政府收購作為儲備用地。 

    (三) 集約程度低土地,按以下方式處置: 

      1.由土地使用權人書面申請,并與縣工業園區管委會(或蛟洋工業區)等項目主管部門協商擬定土地再開發方案,經工信科技、發改、自然資源、規劃等相關部門審核后報同級政府批準實施。 

      土地再開發方案的實施應在不增加用地面積、不改變土地用途的前提下,通過調整內部布局提高土地利用效率。 

      2.鼓勵土地使用權人追加投資,將騰出的土地擴大再生產用于引進符合國家產業指導目錄鼓勵類的產業企業(如:新一代信息技術、生物醫藥、新能源新材料、高端裝備研發等)或現有已上市、省重點上市后備企業合作開發。 

    土地使用權人為提高土地利用效率而提出部分土地由政府收購的,應當予以支持。  

    3.土地使用權人轉讓土地的,縣工業園區管委會(或蛟洋工業區)等項目主管部門、自然資源局要指導受讓人辦理產權變更登記手續。 

    (四)履約守信差土地,按以下方式處置: 

    1.由縣工業園區管委會(或蛟洋工業區)等項目主管部門負責,責令投資主體限期解除出租合同(期限不超過3個月)。整改期間由所在地不動產登記機關限制其產權交易,不得轉讓或抵押。 

    2.土地使用權人逾期不解除出租合同或逾期未整改到位的,自然資源部門依法將土地使用權人列入誠信黑名單,由聯合懲戒單位依法采取措施,督促整改。對于違法建筑,依法強制拆除。 

    3.土地使用權人整改后有開發利用意向的,參照產出效率差土地的方式進行處置。 

    第十八條  國有建設用地使用權人應當按照土地使用權出讓合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地,確需改變該幅土地建設用途、容積率的,應當符合城鄉規劃,取得自然資源部門的批準。

    經批準改變土地建設用途、容積率的,應當重新簽訂土地有償使用合同或者簽訂有償使用合同補充協議,補繳土地有償使用等相關費用。

    第十九條  國有建設用地使用權人對國有建設用地批后監管工作應當予以支持與配合,并提供工作方便,不得拒絕與阻礙監督檢查人員依法執行職務。

    第二十條  自然資源和其他相關職能部門在國有建設用地批后監管中,有權采取以下措施:

    (一)詢問當事人及其證人;

    (二)拍照、攝像、現場勘測;

    (三)要求當事人提供有關文件和資料,進行查閱或者復制;

    (四)要求當事人就有關土地利用情況作出說明;

    (五)法律、法規、規章規定的其他措施。

    第二十一條  未經批準擅自改變土地用途或者調整容積率進行建設的,縣城區規劃范圍內由縣城市管理部門依照有關部門的委托權限及《城鄉規劃法》有關規定組織查處,其他由自然資源部門牽頭相關鄉鎮配合查處。

     

    第四章 法律責任

    第二十二條 國有建設用地使用權人被確認為土地開發利用嚴重失信主體的,列入失信黑名單,兩年內不得在本縣行政區域范圍內參加國有建設用地使用權競買活動。

    第二十三條  拒絕接受對國有建設用地批后監督檢查的,由縣級以上自然資源部門予以警告,并可按相關規定予以處罰。

    第二十四條  自然資源和其他相關職能部門及其工作人員在國有建設用地批后服務與監管中,玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,依法追究相關單位及其人員責任,構成犯罪的,依法追究刑事責任。

     

    第五章   

    第二十五條  本辦法中下列用語的含義:

    (一)建設項目,是指一份合同約定或者一份決定書規定的國有建設用地范圍內批準建設的項目。

    (二)開工,是指依法取得施工許可證后,需挖深基坑的項目,基坑開挖完畢;使用樁基的項目,打入所有基礎樁;其他項目,地基施工完成三分之一。

    (三)用地竣工,是指依法通過末期規劃核實后,達到了約定(規定)的竣工條件。

    (四)閑置土地,是指是指國有建設用地使用權人超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的國有建設用地。
       
    已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五,中止開發建設滿一年的國有建設用地,也可以認定為閑置土地。

    (五)低效用地,是指土地使用權人依法取得土地后,雖已開發建設但土地利用現狀仍有調整盤活和提升利用空間的土地。

    第二十六條  本辦法所稱建筑面積誤差是指建筑工程竣工時,實測總建筑面積超出規劃許可的總建筑面積部分。總建筑面積的合理誤差范圍按以下規定計算:

    (一)總建筑面積1000平方米以下部分,合理誤差為3%

    (二)總建筑面積1000-5000平方米以下部分,合理誤差為2%

    (三)總建筑面積5000-10000平方米以下部分,合理誤差為1.5%

    (四)總建筑面積10000平方米以上部分,合理誤差為0.5%

    (五)總建筑面積合理誤差按累進進行計算,且合理誤差總面積不得超過500平方米。

    前款所稱以上含本數,以下不含本數。

    第二十七條  以租賃方式取得國有建設用地使用權的批后監管工作,參照本辦法執行。

    第二十八條  本辦法自201971日起施行。

     

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